Bostadsåret 2014

Snart kan vi summera ett helt bostadsår som gått. Hur var det på bostadsmarknaden under 2014 egentligen? Vi gör ett par reflektioner.

Bostadsmarknaden är ingen isolerad ö utan i högsta grad en marknad som påverkas av både politiska beslut och psykologiska aspekter. De politiska besluten styr vår möjlighet att flytta, och de psykologiska aspekterna påverkar samma sak, men mer känslomässigt.  Du måste både ha råd att flytta och viljan att fatta beslutet. Det senaste året har priserna på bostadsrätter stigit med 6 procent i hela Sverige och med 12 procent i Stockholms län. (November 13 till november 14). Villapriserna i Sverige som helhet har under det senaste året stigit med 8 procent och i Stockholms län med 10 procent. (November 13 till november 14).

Påverkansfaktorer

Familjeförhållanden

Överordnat räntan och andra strukturella faktorer kommer den omständigheten att flyttprocessen ofta börjar med att något sker inom familjen. Du får fler barn, barnen blir stora och flyttar hemifrån, du träffar kärleken, eller så tar den slut och bostaden måste anpassas efter den nya familjesituationen. Sen tar det olika lång tid från det att beslutet är fattat till dess flytten kan realiseras. Det ska inte bara kännas rätt, man ska ha råd också, känsla och ekonomi måste överensstämma.

Utbudet

Uppfattningen är att ett ovanligt litet utbud har präglat bostadsmarknaden under året med ökat köpintresse. Det har gett en mycket stor obalans mellan utbud och efterfrågan i storstadsregionerna med Stockholm i spetsen. Marknaden har också präglats av snabba förmedlingstider, det som sålts har gått ganska fort att sälja. Vissa menar att det inte alls är ett litet utbud, det är snarare en fråga om att förmedlingstiderna gått fortare än tidigare år, vilket gör att det inte hinner bildas ett förråd av bostäder till salu. Därför ser det ut som ett rekordlitet utbud.

Den som säljer ska ofta köpa och inte sällan börjar ett flyttbeslut med att man hittar sitt drömboende som är ute till salu. Hinner man inte med i svängarna och boendet som man spetsat in sig på går till någon annan avvaktar många med sin egen försäljning. Hittar du inget att köpa, avvaktar du ofta med din egen försäljning.

Räntan

Det här med att hitta sitt drömboende och flytta är starkt sammanlänkat till om du har råd. Aldrig tidigare har reporäntan varit så låg, det är mycket billigt att låna pengar till din bostad, bara sett till räntekostnaden. Så här har det sett ut under året som gått:
I februari meddelade Riksbanken att de lämnar reporäntan oförändrad på 0,75 procent.
I april var räntan fortsatt 0,75 procent.
I juli kom en rejäl sänkning, med 0,50 ned till 0,25.
I september var räntan fortsatt 0,25 procent, och i oktober meddelade Riksbanken att de inför 0 ränta.

Psykologi

Om du känner tilltro till utvecklingen, och givetvis förutsatt att du har banken med dig och har råd med din nya bostad leder det till att du törs agera. Ingen vill ju köpa vid fel tidpunkt, exempelvis när priserna når all-time-high, för att nästa kvartal gå ned. Lika lite som du vill sälja när priserna går ned. Samtidigt finns vissa rent sociala mekanismer som gör att vi agerar ändå, till exempel att bostaden är för liten och familjen väntar tillökning. Och mer övergripande är att vi faktiskt köper bostäder för att bo i, och tänker långsiktigt.

Den som köper har ofta något att sälja, vilket gör att det många gånger blir ett nollsummespel. Går priserna upp köper du till en högre summa, men får också mer betalt för den gamla bostaden. Detta under förutsättning att du agerar på samma marknad.

Oro och osäkerhet kan leda till en viss avvaktan. I tider av oro, som nu under slutet av året med nyval utlyst, kan det leda till att man inte törs agera. Man väntar på att oron och osäkerheten ska lägga sig.

Även om Riksbankens reporänta fortsätter vara låg kan nya regler för bankerna öka bolåneräntorna.

Den disponibla inkomsten påverkar bostadsmarknaden, och politiska förslag som rör ökade krav på amortering och minskade ränteavdrag. Om dessa blir verklighet kommer utrymmet i plånboken för hushållen att krympa, vilket har en dämpande effekt på bostadsmarknaden.

Politisk oro

Vi har under slutet av året haft en ovanlig politisk situation i Sverige. Nyval är utlyst till mars.

Försiktig prognos 2015

Det är alltid svårt att prognostisera kommande utveckling. Speciellt för bostadsmarknaden som både styrs av räntor, politiska beslut och inte minst psykologin hos dem som aktivt byter bostad. Vad påverkar deras beslut, och hur färgas deras framtidstro? Det är svårt att generalisera, alla agerar och tänker olika, precis som i allt annat i livet.

Ett exempel på hur svårt det är att generalisera är det tillfälle då de allra flesta prognostiserade att det skulle bli svårt att förmedla ettor när bolånetaket infördes under hösten 2010. Detta för att målgruppen yngre skulle få problem med kontantinsatsen, trodde man.
Konsekvensen blev istället att efterfrågan på små bostäder ökade, tvärt emot vad vi trott. Den som egentligen vill ha och kanske behöver en större bostad får ibland problem med att få ihop till kontantinsatsen och väljer istället en mindre bostad på grund av prisläget. Och de unga finner sina vägar in ändå, ofta med hjälp av sina föräldrar. Efterfrågan och prisutvecklingen på just små bostäder har ökat kraftigt sedan införandet av bolånetaket.

De amorteringskrav som ska införas under sommaren 2015 kommer sannolikt att leda till att den som kommit långt i sitt beslut att flytta gör slag i saken innan de nya kraven på amortering slår igenom. Det kan leda till en ökad aktivitet fram till dess att de nya kraven införs.

Under det senaste året har vi sett ett tilltagande intresse för förorterna till Stockholm, vilket bekräftas av statistiken, där de flesta närförorter haft en prisutveckling på mellan 16 – 17 procent under året (bostadsrätter). Den trenden, bedömer vi, kommer att fortsätta under det kommande året. Fler förklaringar finns. Bland annat av den enkla anledningen att målgruppen som har råd med en bostadsrätt i innerstaden minskar i takt med ökade priser, krav på kontantinsats och amorteringskrav.  Inflyttningen och bostadsbristen gör att attraktionen för hela Stockholm ökar, alla kan inte och vill inte bo i city.

Bedömningen är att de områden som får en förbättrad trafiksituation, både för kollektivtrafikanter och för bilister, får en ökad attraktion. Trafiksituationen i Stockholm gör att allt fler väljer bostad efter andra premisser än tidigare. Det handlar om att få ihop livspusslet och inte sitta flera timmar i bilköer.

Och får vi drömma summerar vi det kommande året, om precis ett år, som 2015 – året då omsättningen på bostadsmarknaden ökade. Svenska Mäklarhuset ser slutet på ett hektiskt år, med bland annat drygt 5 500 visningar av bostäder för närmare 56 000 spekulanter.

God Jul och Gott Nytt år!

/Claudia Wörmann, analyschef Svenska Mäklarhuset